地上權在民法上是除了自有的土地以外，可以使用他人土地的一種權利，所以被歸屬為「用益物權」。過去民法物權編中，地上權只有一種，民國99年2月3日公布修正之民法物權編，為了物盡其用，將地上權分為普通地上權與區分地上權兩種，由於篇幅所限，這裡要談的範圍只及於普通地上權。普通地上權依民法第832條規定：是指「在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」依據這法條的定義，設定普通地上權的目的，限於在他人的土地上、下有建築物與其他工作物。自己沒有土地，藉著地上權的作用，卻可以在他人的土地上建造富麗堂皇的房屋。對許多建築業者來說，這當然是一個大好機會，但地上權是定有期限的，目前實務預定設定地上權期限多為50年，通常也需支付土地所有權人相關權利金，土地坐落的地段，層層精算，預估出設定地上權人未來可以得到的好處，雖然權利金並不是設定地上權的法定要件，但天下沒有白吃午餐，也不會有佛性的地主，在六都許多公有土地都是以願出最高額權利金者作為簽訂設定地上權契約的對象，在契約自由的大原則下，自然沒有什麼不可以。享有地上權的權利人，除了支出權利金以外，還要負擔地租。地上權的存續期間與應繳納的地租，都是地上權的重要內容，簽訂契約的時候，都要列載在契約中。而地上權在民法上是不動產物權的一種。不動產物權「依法律行為取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」「前項行為，應以書面為之。」是民法第758條所規定。所以地上權的設定，除了要簽訂書面契約以外，還要由地政主管機關將書面記載的內容，登記在土地登記簿上，這才發生地上權設定的效力。另地上權設定以後，在漫長的存續期間內，地上權的土地價值發生變動，不問是向上提昇或者是往下調降，如果仍然照著原先約定的地租數額給付，對當事人的一方，顯然有欠公平！這時土地所有權人也好，地上權人也好，都可以依民法第835條之1的規定，跳出來請求法院對已登記的地租數額，作出增加或者減輕地租的裁判。如果登記的地上權期限50年到期後，土地所有權人堅持不再續約，地上權人花費巨大成本建造的房屋尚未達到使用年限，這時要求地上權人拆屋還地，並不符合社會成本。對於這困擾的問題，民法第840條定有解決的方法：也就是地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上的期間，請求土地所有人按該建築物的時價作補償。土地所有人拒絕地上權人補償的請求或於期間內不為確答者，地上權期間應酌量延長。地上權人不願延長，就不得請求補償。對於時價不能達成協議，當事人可以聲請法院裁定。土地所有人不願依裁定的時價補償，就得酌量延長地上權的期間。延長期間無法達成能協議，也可以請求法院斟酌建築物與土地使用的利益，用判決來決定。

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